Kentsel dönüşüm sürecinin yaygınlaşmasıyla birlikte arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi kavramları sıklıkla gündeme gelmektedir. Bu süreçte alınacak kararlar, 6302 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında belirlenmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen bu kanuna göre kararlar “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu” ile alınmaktadır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm kapsamına giren yapılarda alınacak kararlar açısından arsa payı kavramı büyük önem arz etmektedir.
ARSA PAYI KAVRAMI VE ARSA PAYININ BELİRLENMESİ
Arsa payı, bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilen kısmını ifade etmektedir. Arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil ettiğinden arsa payının doğru tespit edilmesi oldukça önemlidir. Kişilerin yapı ile ilgili hak ve yükümlülükleri, sahip oldukları arsa payı ile orantılı olduğundan arsa payının doğru belirlenmesi gerekmektedir.
Arsa payının belirlenmesiyle birlikte bir apartmandaki daire veya işyeri şeklindeki bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı da belirlenmektedir. Arsa payının belirlenmesinin önemi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birçok maddesinden de anlaşılmaktadır. İlgili kanun uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre kurulmaktadır. Böylece arsa payı belirlenirken şu esaslar gözetilecektir:
1-Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleri esası ve
2– Arsa paylarının onaylı projede gösterilmesi zorunluluğu esası.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASINDA GAYRİMENKUL DEĞERLEME
Arsa payı değişikliğinin yapılabilmesinin zorunlu şartı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerinin kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihte, gerçek değerleri ile orantısız belirlenmiş olmasıdır. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bağımsız bölümlerin değerinden farklı olması halinde arsa payları ancak mahkeme kararı ile düzeltilebilecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 3 uyarınca, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi ya da bunların mirasçıları, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilecektir.
Sulh hukuk mahkemesinde görülecek olan tespit davası niteliğindeki bu dava, diğer bağımsız bölüm maliklerine karşı açılacaktır. Arsa payının düzeltilmesi, ana taşınmazdaki tüm payları etkileyebilecek nitelikte olduğundan tüm pay sahiplerinin davaya taraf olması gerekmektedir.
Arsa paylarının orantısız ve yanlış bir şekilde tespit edilmesine istinaden açılan bu düzeltme davaları mahkemelerde büyük bir yoğunluk oluşturmakta ve arsa paylarının düzeltilmesi sürecini aksatmaktadır. Bu sebeple kat irtifakı kurulumunda bağımsız ve tarafsız olarak SPK lisanslı gayrimenkul değerleme şirketi tarafından hazırlanan değerleme raporu ile arsa paylarının belirlenmesi büyük önem arz etmektedir.
Türkiye’nin her yerinde hizmet veren Tapu Eksperi’nden bağımsız bölümünüze düşen arsa payının tespitini içeren gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporu alabilir, arsa payının düzeltilmesi davasında mahkeme dosyasına uzman görüşü olarak sunabilirsiniz.
