Gayrimenkul Davalarında Gayrimenkul Değerleme Raporu Almanın Önemi

Gayrimenkul davalarının konusunu bireyler veya kurumlar arasındaki arazi, ev, arsa, apartman, daire vb. taşınmaz mallara ilişkin uyuşmazlıklar meydana getirmektedir. Taraflar, iddialarını ispat etmek için mahkemeye birtakım deliller sunmaktadırlar. Tarafların mahkemeye sunabilecekleri ispat vasıtalarından biri de uzman görüşü oluşturmaktadır.

SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu, gayrimenkul davalarında oldukça önemli rol oynamaktadır. Mahkemeye sunulan gayrimenkul değerleme raporları, hâkim tarafından uzman görüşü olarak dikkate alınarak değerlendirilmektedir. Uzmanlarca hazırlanan bu raporlar gerek hâkimde gerekse mahkemenin tayin ettiği bilirkişilerde uyuşmazlık konusu gayrimenkule ilişkin kanaat oluşturmaktadır.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davasında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Miras ortaklığında, ortakların taşınmaz üzerinde hep birlikte sahip oldukları tek ve bölünmemiş bir mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Miras ortaklığında, ortaklar bireysel mülkiyete sahip olmadan söz konusu taşınmazda diledikleri gibi tasarrufta bulunamamaktadır. Taşınmaz üzerindeki bu mevcut durumun sona erdirilmesi için miras ortaklığının giderilmesi davası açılabilmektedir.

Bu davada, terekeye dahil olan taşınmazların piyasa fiyatlarının dava sırasında belirlenmesi gerekmektedir. Bu taşınmazların piyasa fiyatları mahkemelerce atanacak bilirkişiler tarafından takdir edilmektedir. Ancak mahkeme dosyasına sunulacak SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu, bilirkişilerin gerçek piyasa değerine daha yakın bir fiyat tespit etmelerine katkıda bulunabilmektedir.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Miras ortaklıkları veya paylı mülkiyet halindeki gayrimenkullerin satışı hususunda hissedarların aralarında anlaşamamaları halinde ortaklardan biri veya birkaçı izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açabilir. Bu tür davalarda mahkemeler, ekseriyetle gayrimenkulün satış yoluyla paylaştırılmasına karar vermektedir.

Dava konusu taşınmazların değeri, bu dava sırasında mahkemece atanacak bilirkişiler tarafından tespit edilmektedir. Ancak mahkeme dosyasına sunulacak SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu, bilirkişilerin gerçek piyasa değerine daha yakın bir fiyat tespit etmelerine katkıda bulunulabilecektir.

Öte yandan bazı durumlarda mahkemeye sunulan bilirkişi raporuna itiraz etmek gerekebilmektedir. Bilirkişi raporuna itiraz ederken SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu almak da oldukça etkili olabilmekte, bilirkişi raporunun hatalı yönlerini bir uzman raporuyla ispat edilmesini sağlayabilmektedir. Böylece bu gayrimenkul değerleme raporu, mahkemenin yeniden bilirkişi incelemesine karar vermesine ve gerçek değerin tespitine katkıda bulunabilmektedir.

Önalım (Şufa) Hakkı Davasında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde bu payı öncelikli olarak alma hakkına sahip diğer paydaşlar, önalım hakkını öne sürebilirler. Bu hakkı kullanmak isteyen paydaş veya paydaşların, alıcı olan üçüncü kişi aleyhine önalım hakkı davası açmaları gerekmektedir.

Önalım davalarında, davaya konu taşınmazın pay oranına dair bedel tespiti için bilirkişi tarafından keşfe gidilmektedir. Akabinde bilirkişi bedel tespitine ilişkin rapor düzenleyecek ve belirlediği rayiç bedel önalım bedeli olacaktır. Önalım davalarında mahkemeye sunulacak SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanmış bir gayrimenkul değerleme raporu, dava konusu taşınmazın pay oranına dair bedelin gerçek piyasa değerine yakın bir şekilde tespit edilmesine yardımcı olacaktır.

Kira Tespit Davasında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan bir davadır. Gayrimenkulün kira bedeli bilirkişilerin; enflasyon oranı, kullanım sahası, imar değişiklikleri, emsal kira bedelleri ve kiralananın nitelikleri gibi unsurları dikkate alarak hazırladıkları bir rapor ile tespit edilmektedir.

Uygulamada pek bilinmemekle birlikte, SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunda, aynı zamanda kira bedeli de tespit edilmektedir. Böylece kira tespit davasında mahkemeye sunulacak bir gayrimenkul değerleme raporu, kira bedelinin hakkaniyetli, adil ve doğru bir şekilde tespit edilmesine, tarafların iddialarının doğruluğu konusunda mahkemeyi ikna etmelerine yardımcı olacaktır.

Kamulaştırma Davaları ve Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Kamulaştırma, şahsa ait bir taşınmazın kamu hizmetinde kullanılmak üzere devlete ait kurum ve kuruluşlarca satın alınmasıdır. Kamulaştırma işlemi için idari bir sürecin izlenmesi gerekmektedir. Bu idari sürecin son aşamasını satın alma işlemi oluşturmaktadır. Kamulaştırmak istediği taşınmazı satın alma usulü ile elde edemeyen idare, taşınmazın malikine karşı kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili istemli dava açacaktır.

Bir diğer dava konusunu ise usul ve esaslara uymadan, bedeli nakden ve peşin ödemeksizin malikin mülkiyet hakkına müdahalede bulunan idarenin kamulaştırmasız el atması oluşturmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada mülkiyet hakkına müdahale, kamulaştırma işlemleri tamamlanmaksızın taşınmaza el koyma şeklinde olabileceği gibi, fiili veya imar uygulamaları ile de olabilmektedir. Bu haksız müdahaleler sebebiyle malik kamulaştırmasız el atma davası ile, mülkiyet hakkından doğan taleplerini ileri sürebilecek ve bedel tespit etmesi halinde bedel tespiti yapılacaktır.

İşte konusu kamulaştırma olan bu ve benzeri davalarda, ilgili taşınmazın değerinin tespiti malikin herhangi bir hak kaybını önlemek adına büyük önem taşımaktadır. Mahkeme dosyasına ibraz edilecek SPK lisanslı uzmanlarca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu, taşınmazın değerini bilirkişilerin gerçek piyasa değerine daha yakın tespit etmelerine katkıda bulunmaktadır.

Ecrimisil Davalarında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Ecrimisil, taşınmazda tasarrufta bulunma hak ve yetkisine sahip olmayan kişi ya da kişiler tarafından taşınmazın, malikinin rızası dışında kullanılması neticesinde talep edilebilecek bir tazminat türüdür. Taşınmazın haksız ve kötü niyetle kullanılmasından doğan zarar ecrimisil olarak haksız işgalde bulunan kişiden tazmin olunur.

Ecrimisil bedeli de başlı başına bir gayrimenkul değerleme konusu teşkil etmektedir. İlgili taşınmazın; niteliği, kullanım şekli, konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, tarım arazilerinde verimi, imar durumu, yüzölçümü gibi kriterleri dikkate alınarak haksız işgalciden alınması gereken tazminat bedeli belirlenmektedir. Bu kriterler çerçevesinde, işin ehli SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları ecrimisil bedelini tespit edecek çalışmalar yaparak değerleme rapor hazırlayacaklardır.

Taşınmaz Satışından Doğan Tazminat Davalarında Gayrimenkul Değerleme (Ekspertiz)

Malik, taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmazın kendisine vaat edilen niteliklere sahip olmadığını ya da bu hususların tam olarak gerçekleştirilmediğini fark edebilir. Böyle bir durumda ilgili taşınmaz ayıplı gayrimenkul niteliğinde olduğundan, alıcı dava açarak stış bedelinden indirim, tazminat gibi çeşitli talepler ileri sürülebilir. Yahut iradi fesadı (hata, hile, korkutma) hallerinde taşınmaz satışından doğan tazminat davaları söz konusu olabilir. Bu tür durumlarda SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanmış bir rapor, ayıplı gayrimenkul sebebiyle malikin uğramış olduğu zararın tespitinde önemli rol oynayacaktır.

Tapu Eksperi, Türkiye’nin her ilinde aynı kalitede her çeşit gayrimenkul için gayrimenkul değerleme hizmeti sunmaktadır. Bugüne kadar pek çok davada kullanılmak üzere gayrimenkul değerleme raporu hazırlamış olan Tapu Eksperi’nden siz de gayrimenkul davanızla ilgili gayrimenkul değerleme (ekspertiz) raporu alabilir, bu raporu dava dosyasına sunabilirsiniz.