Otel değerleme (ekspertizi) konusu, konut ve ticari vasıflı diğer gayrimenkullere göre daha zor ve yüksek teknik bilgi yanında deneyim gerektiren bir konudur. Bir çok gayrimenkul değerleme uzmanı otel değerlemelerinde en sağlıklı değerleme yönteminin gelir kapitalizasyonu yöntemi olduğu kanaatindedir. Buna karşılık, bu yöntemin etkin ve doğru bir şekilde uygulanması konusunda ciddi sıkıntılarla karşılaşılmaktadır.

Otel Değerleme Yöntemleri

Otel ve turistik tesis amaçlı kullanılan yapıların değerlemelerinde (ekspertiz işlemlerinde) temel anlamda gelir indirgeme (gelir kapitalizasyonu) yaklaşımı ve maliyet yaklaşımı kullanılır. Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. Değerleme uzmanlarımız mülkün gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini inceler ve geliri bir güncel değer göstergesine kapitalize eder. Beklenti ilkesi bu değerleme yaklaşımın temel öğesidir. Bu yöntem konaklama tesisleri gibi gelir getiren mülklerin satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi irdeleyerek yatırımcıların beklentilerini basitçe kontrol etmek için kullanılabilir.

Otel değerlemelerinde gelir yönteminin sağlıklı bir şekilde uygulanabilmesi için otel oda fiyatları ve doluluk oranlarının tespit edilmesi gerekmektedir. Öncelikle otelin mevcut oda sayısı belirlenmeli, oda büyüklük ve özelliklerine göre toplam yatak kapasitesinin ne kadar olabileceği hesaplanmalıdır. Turizm bölgelerinde sezon verimlilikleri birbirinden farklı olup otel doluluk oranları bölgeden bölgeye değişiklik göstermektedir. Otel oda fiyatları, doluluk oranları ve yaklaşık giderler belirlendikten sonra 10 yıl sonunda oluşan artık değer yöntemi ile tesisin kendisini ortalama 10 yıl içerisinde amorti edeceği öngörülür. Bu yöntem sonucunda belirlenen kapitilizasyon oranı ile otelin öngörülen geliri dikkate alınarak bugünkü değeri yaklaşık olarak olarak hesaplanır.

Otel ve turistik tesis değerlemelerinde nihai değeri ulaşmayı sağlayan ve gelir yöntemini desteklemede kullanılan bir diğer yöntem ise maliyet yöntemidir. Maliyet yönteminde belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak benzer bir mülkü inşa edebileceği olasılığı dikkate alınır. Zira, insanların çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları beklenmez. Maliyet yönteminde bir otelin değeri, o otelle aynı veya benzer özelliklere ve konuma sahip bir otelin inşaat maliyetiyle karşılaştırılarak tespit edilir.

Otel Ekspertizi Neden Talep Edilir?

Hangi amaç için talep edilirse edilsin Tapu Eksperi’nin otel ve turistik tesis ekspertizi (değerlemesi) konusunda deneyimli SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları, detaylıca yapılacak olan teknik ve piyasa analizleri sonrasında tek bir değerleme yöntemi yerine tüm değerleme yöntemlerini ayrı ayrı kullanarak değer taktirinde tüm bu yöntemlerin ağırlık derecelerinden faydalanarak nihai değere ulaşır.

Tapu Eksperi ekibi tarafından bugüne kadar Türkiye genelinde özellikle Antalya ve Bodrum başta olmak üzere çok sayıda otel ve turistik tesis değerlemesi (ekspertizi) yapılmıştır. Tapu Eksperi bilhassa otel ekspertizi konusunda uzmanlaşmış profesyonel güçlü bir kadroya sahip olup bu ekibiyle yerli ve yabancı çok sayıda firmaya profesyonel danışmanlık, ekspertiz ve fizibilite hizmeti sunmuştur.